Кондоминиум: упростить или запретить?
Пару лет назад казахстанцев призвали регистрировать общедомовое имущество. Но кондоминиум в 90 % домов так и не оформлен.
Без регистрации кондоминиума жилой дом юридически не принадлежит собственникам квартир, то есть является бесхозяйным. И председатели КСК этим пользуются, распоряжаясь участками по своему усмотрению. Более того, без оформленного документа деятельность КСК не может считаться законной.
Зато жильцы, которые хотят самостоятельно управлять домом, сталкиваются при оформлении документов с рядом трудностей — общее собрание, солидные взносы, сбор документов и др.
Правозащитники предлагают освободить людей от бюрократической волокиты и признать владельцев владельцами...
Сейчас в законе заложено противоречие. Согласно пункту 1 статьи 32 Закона «О жилищных отношениях» (далее — Закон), объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс. А во второй статье закона сказано, что кондоминиум — единый имущественный комплекс, состоящий из жилых и нежилых помещений на праве общей долевой собственности, следовательно, он уже зарегистрирован вместе с квартирой.
Чиновники должны решить, что лучше: отказаться от этого механизма совсем или упростить регистрацию.
Чья вода?
Знакомая ситуация: вы звоните во все коммунальные службы и пытаетесь выяснить, чем вызвано отсутствие воды или света.
В КСК утверждают, что виноваты поставщики, а те, в свою очередь, обвиняют кооператив.
В Агентстве по защите прав потребителей проанализировали жалобы и пришли к выводу: причина этого бездействия — отсутствие договоров между монополистами и КСК.
Есть правило, есть даже типовые формы договоров но нет контроля и наказания за неисполнение. В связи с этим ожидается ужесточение законодательства.
ОДН: энергия разорения
До инфарктов, в прямом смысле слова, доводят потребителей коммунальные счета. По словам председателя Союза защиты прав потребителей Виктора Сыздыкова, солидные суммы появляются в графах квитанций неправомерно.
Согласно пункту 28 постановления правительства «Об утверждении нормативных правовых актов в области электроэнергетики», КСК рассчитываются за энергию, расходуемую на общие домовые нужды, по приборам учёта, установленным на границе эксплуатационной ответственности по утверждённому в установленном порядке тарифу.
Однако энергоснабжающая организация перекладывает данные расходы на собственников квартир, тогда как это расходы КСК.
Собственники выиграли немало судов, но практика двойного расчёта продолжается. Власти решили, что нужен контроль за исполнением требований законодательства. Так, схема взимания денег прижилась не во всех городах. Основной поток жалоб в Общество по защите прав потребителей идёт из Астаны, Алматы, Атырау и Павлодара.
Иных убрать
Агентство по защите прав потребителей настаивает, что необходимо устрожить ответственность председателей КСК, которые не отчитываются перед жильцами должным образом — ежеквартально, в письменном виде. Сотрудники агентства так и не смогли найти потребителей, которые в курсе того, на что КСК тратит деньги. Подавляющее большинство кооперативов игнорирует статью 50
Закона «О жилищных отношениях». Ответственность за нарушение закона пока не предусмотрена. Мажилис рассматривает поправки, предусматривающие штраф от 7 до 15 МРП.
Но у ситуации есть и другая сторона. Стали появляться обслуживающие компании, оформленные как ТОО и ссылающиеся на коммерческую тайну, что противоречит законодательству.
Чтобы пресечь попытки уйти от ответственности, в законе собираются конкретизировать, кто же имеет право взимать с жильцов плату. В частности, предлагается вычеркнуть удобное понятие «иные организации».
Должностные лица не рекомендуют
Акимат и жилищную инспекцию хотят лишить возможности «рекомендовать» кандидатов в председатели КСК.
Право советовать заложено в типовых положениях и существует с 2011 года. Агентство по защите прав потребителей получает немало жалоб, из которых ясно, что председатели-назначенцы чувствуют себя безнаказанно и воспитанию не поддаются. Более того, их тяжело переизбрать. Жильцы же часто воспринимают рекомендации акимата как очень настойчивое требование.
Запрета на вмешательство местных исполнительных органов не требуется. Власти и так не имеют права влиять на общественные объединения. Строчку из приказа «рекомендуют» исключить как можно скорее.
Нет актов — нет претензий
КСК не заключают договоры с сервисной компанией. Законом предусмотрено, что КСК нанимает для выполнения работ сервисную компанию. Выбирать ту или иную фирму должны сами жильцы, а КСК только заключает договор.
На деле всё происходит иначе. Договоров нет, расходы через официальные счета не идут, актов выполненных работ нет.
А значит, нет и претензий.
Власти намерены проводить разъяснительную работу среди жителей домов, чтобы те требовали исполнения от КСК. Также рассматривается возможность административной ответственности председателей.
Застройщик и управдом
Застройщики не сдают позиции и не предоставляют юридические документы собственникам квартир (техпаспорт, акт введения в эксплуатацию, акт на землю) для создания КСК, а если и предоставляют эти документы, то с навязыванием своих аффилированных организаций в целях получения выгоды.
Так, застройщики имеют отношение к скандалам в столичных ЖК «Турсын», «Гранд Астана», «Лесная поляна», «Ак Булак» и многих других.
Для решения проблемы предлагается предусмотреть порядок, сроки и ответственность за воспрепятствование застройщика образованию КСК.
Например, в России принято Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», где запрещено застройщикам обслуживать построенные дома. Также предусмотрена административная ответственность за воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом в форме отказа или уклонения от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.
Встроенный беспредел: застройщики продают чужое имущество
Жильцам принадлежит не только квартира, но и подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое. Однако застройщики умудряются оформлять подвальные помещения как встроенные. Собственность жильцов идёт на продажу, вместе с сетью коммуникаций. Странно, что теперь чиновники разрабатывают специальный комплекс мер по недопущению реализации подвальных помещений, когда это и так противоречит законодательству.
Модернизация модернизации: почему ремонт затянулся
По опубликованным данным ОО «Казпотребнадзор», 80 % граждан недовольны результатами проведённого ремонта в их доме по программе модернизации ЖКХ. В Агентстве по защите прав потребителей говорят, что хорошая идея, поддержанная президентом страны, оказалась дискредитирована в результате некомпетентности и воровства ответственных сотрудников акиматов и председателей КСК, которые имеют материальную заинтересованность. Правозащитники так и не смогли выяснить, сколько домов отремонтировано некачественно. По данным Минрегионразвития, в стране было модернизировано 1 375 домов, и по 75 объектам процесс затянулся, идут судебные тяжбы. В Астане одно ТОО являлось и подрядчиком, и заказчиком одновременно.
Стало известно, что целевые программы пересматриваются и будут объединены в программы развития регионов. Некоторые правила реализации хотят ужесточить, тщательнее подходить к приёмке работ и внимательнее — к критике жильцов, которым впоследствии предстоит рассчитаться за ремонт.
Земельный акт: КСК платит дважды
Акт на земельный участок, если на нём построен многоквартирный дом, добыть не так просто. НПЦзем требует оплатить землеустроительные работы, стоят которые немало — около двух миллионов тенге. В Агентстве по защите прав потребителей считают требование необоснованным, ведь ещё на этапе строительства дома землеустроительные документы были сделаны и акт в том числе.
Но, похоже, РГП «НПЦзем» не собирается отказываться от такого источника дохода. Предприятие неоднократно приглашали на встречи и дискуссии, но внятного ответа сотрудники ведомства так и не дали, ссылаясь на то, что не знают, о чём идет речь.
Впрочем, выяснилось, что на ряд объектов действительно нет документов. Участки были выданы застройщикам на словах и не отражены в документах. В этих случаях собственникам придётся ждать легализации или судиться. Однако полуторагодовая тяжба активистов одного ЖК ещё не увенчалась успехом.
Источник: https://krisha.kz/content/articles/2014/v-kazahstane-sostavili
