Реформа собственности в Эстонии.
Согласно законодательству Эстонии управление многоквартирным домом, по успешному опыту Швеции, Финляндии и Канады, организует квартирное товарищество (с 1994 года). Квартирное товарищество (далее – КТ) – это созданное собственниками квартир некоммерческое товарищество, целью которой является хозяйственное ведение дома и представление интересов собственников квартир. Управлением занимается правление, управляющая компания или совет дома.
Администрация города стимулирует население на обеспечение благоустройства многоквартирных домов по программе "Приведём дворы в порядок". КТ может ходатайствовать о городском пособии на благоустройство дворовых зон. КТ имеют право на получение пособия в размере до 70% от общей стоимости проекта по благоустройству. Максимальная величина пособия в год для одного товарищества установлена в размере 15980 eвpo, и 39950 eвpo за три года.
В Эстонии все члены правления КТ имеют ответственность, которая длится в течение 5 лет после прекращения полномочий члена правления, и вносятся в специальный электронный реестр. Члены правления несут гражданскую и уголовную ответственность по осуществляемой деятельности в КТ. Кроме того, члены правления должны пройти обучение. Членов правления может быть - один, или несколько. Общее собрание решает, кто из членов товарищества полномочен заключить "договор поручения" с членом правления. Члены правления, которые причинили ущерб КТ, отвечают за причинённый ущерб солидарно.
Правление должно предоставить членам некоммерческого объединения необходимую информацию о руководстве и предоставлять по их требованию соответствующий отчёт. Если собственник квартиры в КТ Эстонии неоднократно нарушает свои обязанности по отношению к другим собственникам квартир и если собственники квартир не считают возможным его дальнейшее пребывание в объединении, то они могут потребовать отчуждения им своей квартирной собственности.
Эксплуатационные расходы - это необходимые расходы квартирного товарищества на обслуживание и ремонт жилых помещений и пропорционального их площади части жилого дома и территории вокруг него, а также плата за оказанные и купленные квартирным товариществом услуги по хозяйственному обслуживанию жилого дома. В том числе - за заказ энергоаудита и энергетического паспорта в расчёте на 1 м2 общей площади жилого помещения.
Законы, регулирующие жилищные отношения: «Закон о некоммерческих объединениях», «Закон о квартирных товариществах», «Закон о квартирной собственности», «Устав квартирного товарищества».
Преимущества Союзов квартирных товариществ.
Союз Квартирных Товариществ Эстонии был основан 17 апреля 1996 года в Раквере для защиты интересов квартирных и жилищных товариществ на государственном и местном уровне. Количество членов союза (товариществ) на сегодняшний день достигает 1436. Управляющим органом Союза является Совет, избираемый в День Союза, он состоит из 21 членов. Задачей Правления является ежедневное управление деятельностью Союза. Союз имеет восемь бюро в различных городах Эстонии, в которых возможно получить разностороннюю информацию по темам организации деятельности КТ. СКТЭ имеет бюджет 326 000 евро в год. 1/3 поступлений - членские взносы (0,35 евро с 1 кв.), 1/3 - услуги, реклама, 1/3 - за счёт проектной деятельности.
СКТЭ представляет товарищества Эстонии в следующих международных организациях: Всемирный Союз Квартирных Товариществ (ICA Housing); Организация Жилищного Хозяйства Европы CECODHAS; Балтийский Союз Квартирных Товариществ (BUCHA). На конференции ООН «Habitat II+ 5», июнь 2001 года в Нью-Йорке, уровень развития Союза отнесли к 12 лучшим примерам практики за последние пять лет.
Учебный Центр Квартирных Товариществ Эстонии – это учебный отдел СКТЭ, деятельностью которого является дополнительное обучение руководителей квартирных товариществ. Из муниципального бюджета выделяется 124 евро в год каждому товариществу на обучение.
Развитие коммерческого сектора по управлению недвижимости Эстонии.
На сегодняшний день в Эстонии насчитывается чуть более 1000 коммерческих объединений в частной собственности, которые, регистрируясь в коммерческом регистре, обозначили уход за недвижимостью как одну из сфер своей деятельности. По оценке Эстонского Союза Управляющих и Обслуживающих недвижимость (далее – EKHHL) из них можно выделить 200 – 220 коммерческих объединений со значительным оборотом и активными участниками рынка (115 членов EKHHL), что является достаточным количеством для функционирования рынка услуг на территории Эстонии.
В Эстонии в 1993-2013 гг. продолжают использоваться все следующие предпосылки творческого развития для поддержки ключевых мер, исходящие от публичного сектора, касающиеся коммерческого сектора ухода за недвижимостью и рынка услуг:
- создание правового общества (прежде всего, коммерческий кодекс, обязательственно-правовой закон, закон о строительстве, закон о квартирной собственности, закон о квартирном товариществе, закон о государственном заказе);
- обеспечение стабильности, прозрачности и привлечения в правотворчестве, учет взглядов и потребностей предприятий сферы, избежание так называемых непредвиденных изменений в правовых актах;
- финансирование планов развития государственных сфер и мер по их применению, в первую очередь, меры, направленные на повышение осведомленности клиентов и профессиональности специалистов (например, план развития жилищной экономики Эстонии);
- различные меры поддержки деятельности и развития малых, средних и крупных предприятий (например, SA KredEx, SA EAS, SA Innove);
- создание возможности использования различных международных проектов по развитию, обучению и сотрудничеству (например, INTERREG, PMN);
- создание институтов стандартизации, сертификации и профессиональной основы и организации их деятельности (например, EVS, фонд национальной квалификации Kutsekoda)
- организация профессионального обучения для рабочих, а также создание системы обучения для специалистов и руководителей (государственные учебные программы, а также обучение на их основе в различных профессиональных и высших учебных заведениях и в Таллиннском Техническом университете)
- поддерживания идеи дополнительного обучения для взрослых (дополнительное обучение EKHHL)
- система социальной поддержки жителей (в том числе услуги в области ухода за недвижимостью для пользователей)
EKHHL на основании годовых отчетов оказывающих услуги по уходу за недвижимостью предприятий за период времени с 2007 по 2011 хозяйственный год проанализировал их экономические показатели, и получилось, что, например, маржинальная прибыль коммерческой деятельности в области ухода за недвижимостью относительно низкая, но, кончено же, в то же время, нельзя говорить о необоснованной или неоправданной маржинальной прибыли. Оптимальный процент прибыли должен варьироваться в пределах от 7 до 10, что позволило бы делать соответствующие инвестиции в развитие бизнеса. В конкурентной ситуации рынка услуг у коммерческих объединений, которые являются членами EKHHL, средние проценты прибыли от оборота следующие: 2007 – 3,2 %, 2008 – 5,6 %, 2009 – 6,7 %, 2010 – 4,9 %, 2011 – 3,8 %
Всего в среднем за 5 лет – 4,8 %
В Эстонии в течение 20 последних лет при сотрудничестве публичного, частного и третьего секторов сделан существенный поворот в сторону перехода от сильно контролируемого и регулируемого общества к более либеральному обществу, поддерживающему рыночные отношения и так называемое тонкое государство, и в результате в числе прочей коммерческой деятельности рынок услуг в сфере ухода за недвижимостью функционирует, а качество обслуживания, состояние недвижимости и уровень удовлетворенности клиентов заметно улучшились.
Справка сформирована при содействии в предоставлении информации Международной Ассоциации Менеджмента недвижимости в Беларуси и Союза Квартирных Товариществ Эстонии.
